先日、こんな相談を受けました。「個人で持っているマンションの賃貸収入が増えてきたんですが、税金がとんでもないことになっていて……」。都内で製造業を営む、年商3億円の社長からの言葉です。
確定申告の季節になるたびに青ざめる、という社長は少なくありません。実は、不動産を個人で持ち続けている限り、その悩みはなかなか解消されないんです。
個人で持つと、最大55%が税金に消える
個人で不動産を持って賃貸収入を得ていると、その収益は「不動産所得」として所得税の対象になります。
所得税は累進課税なので、収入が増えれば増えるほど税率が上がります。給与や事業所得と合算されて、年収が4,000万円を超えれば税率は45%。そこに住民税の10%が加わりますから、最大55%が税金として持っていかれる計算です。
年間1,000万円の不動産収入があったとして、手元に残るのは450万円。半分以上が国と自治体に流れていくわけです。
法人名義にすると、何が変わるのか
同じ不動産でも、会社名義で持つとまったく違う景色が見えてきます。
中小企業の法人税実効税率は、課税所得800万円以下の部分であれば**約22〜23%**です。個人の55%と比べると、ほぼ半分以下。「税率が3分の1になる」というのは誇張でも何でもなく、実際に起こり得る数字の話です。
なぜここまで違いが出るのか。それは「経費の扱い」にあります。
法人は、経費の幅が圧倒的に広い
個人の不動産所得でも、修繕費や管理費は経費になります。ただ法人の場合は、それに加えて次のコストも経費として計上できます。
- 不動産の維持管理費（固定資産税・保険料・修繕費など）
- ローン利息（元本は対象外だが、利息部分は全額経費）
- 減価償却費（建物の取得費を耐用年数で分割して毎年経費計上）
特に減価償却費のインパクトは大きいです。取得費1億円の建物を耐用年数30年で持てば、毎年333万円ほどが自動的に経費として計上されます。実際のキャッシュアウトはないのに、帳簿上の利益を減らせる。これが法人特有の強みです。
これらの経費によって課税所得そのものが圧縮されるため、支払う税金が大幅に減ります。
数字で見ると、差は歴然
年間1,000万円の賃貸収入、経費が400万円として、不動産所得は600万円というケースで比べてみましょう。
個人で保有（税率50%と仮定）なら600万円 × 50% = 300万円の税負担。一方、法人で保有（税率23%と仮定）なら600万円 × 23% = 138万円の税負担。
差額は162万円。これが毎年積み重なると、10年で1,600万円以上の差になります。
もちろん法人設立・維持のコスト（登記費用、社会保険料、税理士報酬など）も発生しますから、すべてが丸ごと得になるわけではありません。ただ、賃貸収入がある程度の規模になれば、法人化を検討する余地は十分あります。
既存の不動産を移すのは大変では？
「すでに個人名義で持っている物件を法人に移すのは、登記費用や不動産取得税がかかって大変そう」という声もよく聞きます。これはそのとおりで、既存物件の法人移転には一定のコストが伴います。
そのため実務上もっとも多いアプローチは、これから購入する不動産を最初から法人名義にするというものです。既存物件については、移転コストと毎年の節税効果を比較した上で、じっくり判断するのが合理的です。
注意しておくべき3つのポイント
いくつか気をつけておくべきことも共有しておきます。
まず、会社の定款に不動産業を追加する必要がある場合があります。意外と見落とされやすいポイントです。
次に、法人融資は個人より審査が厳しくなることがあります。会社の業績・資本金・決算内容によって条件が変わるため、購入前に金融機関へ相談しておくのが安心です。
そして、出口戦略も考えておきましょう。将来売却する際の税率も個人と法人で異なります。購入時から「いつ・どう出るか」を設計しておくのが、賢い不動産活用です。
「知らなかった」では済まされないコスト
税金のことは税理士任せで、細かい仕組みはよくわからない——そういう社長は多いと思います。ただ、知らないでいることにもコストがあるのです。
個人名義のまま賃貸収入を得続ければ、その分だけ高い税率を払い続けることになります。「法人と個人で税率が倍以上違う」という事実を知ったうえで選ぶのと、知らずに損し続けるのとでは、まったく意味が違います。
今、個人で不動産を持っている、あるいは新たに不動産購入を検討しているなら、まず税理士に「法人名義にしたらどう変わるか」を試算してもらうことをおすすめします。数字で見ると、思った以上に差が出るケースが多いはずです。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。