相続税40%圧縮｜不動産と投資信託、5億円の差を比較

先日、資産5億円を抱える製造業の社長からこんな相談を受けました。「投資信託で運用しているんだけど、相続のこと考えると不動産に替えたほうがいいって聞いて…」。結論から言えば、その直感は半分正しく、半分危険です。今日はその「半分」をきちんと説明します。

投資信託は「評価額の圧縮」ができない

投資信託の相続税評価額は、亡くなった日の基準価額で計算されます。つまり、5億円の投資信託を持っていたら、そのまま5億円として課税される。これは変えようがありません。

株や投資信託といった金融資産は、市場で今すぐ売れる価格がイコール評価額になります。圧縮の余地がゼロ、というのが正確な表現です。

一方で、不動産には独自の評価ルールがあります。そこに節税の本質があります。

不動産の相続税評価は、時価ではなく「路線価」で計算します。路線価は一般的に時価の約80%に設定されているので、5億円の不動産でも評価額は約4億円からスタートします。

さらに、その土地に賃貸アパートやマンションを建てて第三者に貸し出していると、「貸家建付地」として追加の控除が受けられます。借地権割合・借家権割合・賃貸割合という3つの数字をかけ合わせた分だけ、さらに評価が下がります。

この2つの効果を合わせると、5億円の賃貸不動産の相続税評価額は概ね3億円前後まで圧縮されます。課税対象が40%カットされる、というのはこういう構造です。

具体的な数字で見てみましょう。相続税の税率を仮に30%とすると、5億円に課税される場合と3億円に課税される場合では、それだけで6,000万円近い差が出ます。この差が「不動産に換える」判断の根拠になっています。

ただし、ここからが重要な話です。

不動産による相続税圧縮は、税務署も当然把握しています。特に問題になるのが「評価通達6項」と呼ばれるルール。「著しく不適当」と認められる場合は、通達による評価を使わず、税務署が独自に時価で再評価できる、という規定です。

実際に否認された事例を見ると、共通しているのは「相続直前に突然、多額の不動産を購入している」「節税以外の目的が見当たらない」という点です。2022年の最高裁判決でも、亡くなる直前に10億円以上の不動産を購入したケースで、路線価評価が否認されました。

否認されると、圧縮した分の税金に加えて延滞税や加算税まで課されます。節税どころか、やらなかったほうがよかったという結果になりかねません。

投資信託と不動産の決定的な違いが「換金のしやすさ」です。

投資信託は翌営業日には現金化できます。不動産は売却まで数ヶ月かかることが普通で、急いで売れば相場より安くなります。相続税の納付期限は10ヶ月以内。資産が不動産に偏っていると、納税資金の確保で苦労するケースが少なくありません。

相続税を不動産で節税しようとしたのに、その不動産を売って相続税を払う羽目になった、という話は実際にあります。

結局のところ、どちらか一方が正解ではありません。

税負担を減らしたいなら不動産の評価圧縮効果は本物です。ただし、資産全体に占める不動産の割合が高すぎると、相続した側が困ります。相続税の納税資金、売却の手間、維持管理のコスト、こうしたことも含めて設計するのが相続対策の本来の姿です。

もし今、資産の大半を投資信託や現金で持っているなら、一度、資産全体の相続税評価額を試算してみることをおすすめします。想像以上の数字が出てくることも多く、対策を始めるきっかけになります。

不動産への組み替えを検討するなら、購入の「目的と時期」を記録しておくことが重要です。節税だけが目的ではなく、賃貸収益の確保や資産分散が背景にあることを示せるようにしておく。それが税務否認リスクを下げる現実的な対処法です。

相続対策は「気づいたときが始め時」です。今の資産構成を一度、税理士と一緒に確認してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。