法人不動産で事業承継2億円節税した実例と仕組み

先日、ある製造業の社長からこんな連絡をもらいました。「うちの工場や倉庫、ずっと法人名義で持ってるんですが、息子に会社を引き継がせるとき、税金はどのくらいかかるんでしょう？」

計算してみると、法人が保有する不動産の時価合計は約10億円。それだけ聞くと「相続税だけで数億円かかるのでは」と社長は顔が青くなっていました。

でも、実際には違いました。適切な承継設計をすることで、この社長は最終的に約2億円の節税に成功しています。今日はその仕組みを詳しくお伝えします。

株式承継で効く「評価の差」という武器

まず知っておいてほしいのが、事業承継で株式を引き継ぐ際の「株式評価」の仕組みです。

非上場会社の株式を相続や贈与で後継者に渡す場合、その価値は「相続税評価額」で計算されます。そして、会社が保有する不動産の評価も、市場価格（時価）ではなく相続税法上の評価額が使われます。

土地なら路線価、建物なら固定資産税評価額が基準です。これが何を意味するかというと——市場価格よりも大幅に低い金額で評価される、ということです。

一般的に、路線価は市場価格の70〜80%程度、固定資産税評価額は市場価格の50〜70%程度と言われています。つまり、法人が不動産を保有しているだけで、会社全体の評価額が自然と圧縮されることになります。

冒頭の製造業社長のケースを少し詳しく見てみましょう。

法人が保有する不動産の時価合計は約10億円。これを路線価や固定資産税評価額で計算し直すと、評価額は6〜7億円台に圧縮されます。時価と評価額の差は、3〜4億円です。

この差が、株式評価の計算にそのまま反映されます。株式の評価が下がるということは、事業承継時の相続税・贈与税の課税対象が減るということです。

さらに、純資産価額方式での計算では37%の法人税等相当額を控除できる仕組みもあります。これらを組み合わせることで、最終的に約2億円の節税が実現できました。

社長が最初に想定していた税負担と比べると、雲泥の差ですよね。

「それなら最初から法人名義で不動産を持てばよかったの？」と思う方もいるかもしれません。

基本的にはその通りです。ただし、既に個人名義で不動産を持っている場合、法人に移転する際に譲渡所得税がかかることがあります。入口（取得時）だけでなく、出口（移転・承継時）の税負担も含めて設計することが重要です。

また、承継のタイミングや方法によっても、税負担は大きく変わります。生前贈与を活用するのか、相続で引き継ぐのか。自社株の評価をいつ、どの時点で計算するのか。複数の選択肢を組み合わせることがポイントです。

この手法は強力ですが、注意点もあります。

まず、会社の規模や業態によって計算方式が異なります。純資産価額方式、類似業種比準価額方式、あるいは折衷など、どの方式が適用されるかで結果は大きく変わります。

次に、「土地保有特定会社」に該当すると節税効果が制限されます。会社の資産の大部分が土地である場合、特別な計算方法が適用されます。これは事前確認が必須です。

そして、承継後の経営への影響も考慮が必要です。節税効果を重視して不動産を組み込んでも、管理コストやキャッシュフローが見合わなければ本末転倒です。節税と経営の両軸で設計することが大切です。

事業承継の税負担は、何年も前から準備するほど選択肢が広がります。まだ具体的に承継を考えていない段階であっても、法人が保有する不動産の評価額と時価の差を今どのくらい持っているか把握しておくだけで、将来の選択肢の幅が変わります。

顧問税理士に「うちの自社株、今計算したらいくらになりますか？」と聞いてみてください。その一言が、数千万円〜数億円の差になることは珍しくありません。

法人不動産という資産を「ただ持っている」から「承継設計の核心に置く」へ。その視点の転換が、次世代へのバトンを大きく変えます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。