不動産に換えると相続税が4割減る？評価額の仕組みを解説

先日、資産管理会社を持つ60代の社長からこんな相談を受けました。「現金が2億ほど手元にある。このまま持っていたら、子どもたちに渡すとき相続税でごっそり持っていかれるよな…」と。

その方が特別に財産を多く持っているというわけではありません。事業を長く続けてきた社長なら、気づけば手元にそれなりの現金が積み上がっている。でも「相続のことを真剣に考えるのはまだ早い」と後回しにしてしまいがちです。

そこで今日は、資産家が相続対策として不動産を好む理由の核心部分、「なぜ不動産に換えると相続税が安くなるのか」をお伝えします。

現金と不動産、相続税の扱いはまったく違う

現金や預金は、持っている金額がそのまま相続税の計算に使われます。1億円あれば、1億円として課税対象になる。シンプルな分、逃げ場がありません。

一方、不動産は違います。相続税を計算するときの「評価額」が、実際の市場価格（時価）よりも低く算出される仕組みになっているんです。平均すると時価の6〜7割程度、つまり3〜4割低い評価になることが多いとされています。

時価1億円の不動産が、相続税の計算上は6000万〜7000万円として扱われる。この差が、相続税額に大きく影響してきます。

ポイントは「路線価方式」という評価の仕組みにあります。

土地の相続税評価額は、国税庁が毎年公表する「路線価」という数字をもとに計算されます。この路線価、実は時価の約80%を目安に設定されているんです。つまり制度の設計上、最初から2割程度の差が生まれる構造になっています。

さらに実際の売買では、立地や需給バランスによって路線価より高値がつくことも多いため、結果として時価と評価額の乖離が3〜4割に広がるケースが出てくるわけです。

話はここで終わりません。その不動産が賃貸物件であれば、「貸家建付地（かしやたてつけち）」として、さらに評価額が下がります。

賃貸に出している土地は、借主の権利が存在するぶん、自由に使えない土地として扱われます。そのため評価額からさらに最大約20%程度の減額が認められるんです。

具体的なイメージでいうと、時価1億円の土地が路線価ベースで8000万円になり、貸家建付地の補正でさらに下がって5000万〜6000万円台になるケースも珍しくありません。

現金を1億円そのまま持つのと、不動産に組み替えて持つのとでは、相続税の計算のスタートラインがこれだけ変わってくる。資産家が「現金よりも不動産で持ちたい」と考える背景には、こういった数字の現実があります。

ただし、不動産であれば何でも節税になるかというと、そう単純ではありません。

2022年には最高裁判決が注目を集め、明らかに節税目的のみで購入した不動産について、路線価ではなく時価で評価し直すべきという判断が出たケースもあります。制度の抜け穴を狙うような極端な活用は、税務署から否認されるリスクがあるということです。

また、不動産は流動性が低い資産です。現金とは違い、すぐに換金できるわけではないため、相続人が複数いる場合の分割や、納税資金の確保といった問題も出てきます。節税効果だけを見て飛びつくと、別の問題を引き起こすこともあります。

相続対策は、相続が発生してからでは手遅れです。不動産への資産組み替えも、購入から一定期間が経過していないと効果が認められないケースがある点も頭に入れておく必要があります。

「まだ元気だから」「財産の整理はもう少し先でいい」と思っているうちに、動ける時間は着実に減っていきます。

現金や預金が手元に積み上がってきたと感じている社長は、一度「このまま持ち続けていいのか」を専門家と一緒に確認してみることをおすすめします。やるやらないは別として、選択肢を把握しておくだけでも、いざというときの判断がまったく変わってきますよ。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。