不動産の相続税は時価より4割安い？評価額の仕組みを解説

先日、都内で不動産を数棟持つ60代の社長から、こんな話を聞きました。

「現金で2億持っているより、不動産に換えた方が子どもたちへの税負担が減るって本当ですか？」

これ、本当です。しかも「少し減る」どころか、条件次第では4〜5割近く評価額が下がることもあります。今日はその仕組みをできるだけシンプルにお伝えします。

相続税は「時価」ではなく「評価額」で計算される

相続税の計算で使う財産の価値は、必ずしも「実際に売れる金額（時価）」ではありません。財産の種類によって、国が定めた独自のルールで計算した「評価額」が使われます。

そしてこの評価額、不動産に関しては時価よりも平均3〜4割低く算出されるのが一般的です。現金や預金は1億円は1億円そのままの評価ですが、不動産はそうではない。ここに大きな節税の余地が生まれます。

土地の相続税評価には、多くの場合「路線価方式」が使われます。路線価とは、国税庁が毎年公表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格のこと。

この路線価、実は実勢価格（実際の売買相場）の約80%を目安に設定されています。つまり出発点の時点で、すでに2割ほど低い水準からスタートしているわけです。

さらに土地の形状や奥行き、角地かどうかといった条件で補正がかかるため、最終的な評価額は時価の70〜75%程度になることも珍しくありません。時価1億円の土地が、7000〜7500万円の評価額になるイメージです。

ここからが、資産家に特に注目されているポイントです。

土地の上にアパートやマンションなど賃貸物件を建てて、他人に貸している場合、その土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として扱われます。

賃借人がいる土地は、所有者が自由に使えない分だけ価値が低いと見なされ、さらに最大約20%の評価減が適用されます。

計算してみましょう。時価1億円の土地を想定します。

時価1億円の土地が、評価額ベースでは6400万円以下になる計算です。場合によっては5000万円台まで下がるケースもあります。

さらに建物部分も、賃貸に出していれば「貸家」として固定資産税評価額から30%減額されます。土地と建物を合わせると、全体の評価圧縮効果はかなり大きくなります。

相続財産が現金1億円の場合、評価額は1億円のまま。逃げ場がありません。

一方、その1億円を使って賃貸不動産に換えると、前述のように評価額が6000万円台まで圧縮されることがある。相続税の計算に使う金額が約4000万円も違ってくるわけです。

仮に相続税の実効税率が30%だとすれば、税負担の差は1200万円。これが「資産家は不動産を好む」と言われる理由のひとつです。

収益も生みながら、将来の相続税も抑えられる。賃貸不動産が富裕層の間で根強く支持されているのは、こうした税の構造をよく理解しているからです。

ただし、この手法を検討する際にはいくつかの落とし穴も知っておく必要があります。

ひとつ目は、空室リスク。入居者がいない状態では貸家建付地の評価減が適用されないケースがあります。評価減を前提にするなら、安定した賃貸経営が前提です。

ふたつ目は、小規模宅地等の特例との兼ね合い。居住用や事業用の土地には、別途最大80%の評価減が使える「小規模宅地等の特例」があります。貸付事業用の宅地は50%減と優遇幅が異なるため、どの組み合わせが最適かは慎重に検討が必要です。

みっつ目は、流動性の低さ。不動産は現金と違って、すぐに換金できません。相続人が複数いる場合、分割しにくいという問題も起きやすいです。節税だけを目的に安易に不動産を購入するのは危険です。

相続対策は、元気なうちに始めるほど有効な手が増えます。不動産の取得・活用にはある程度の時間とキャッシュも必要ですし、賃貸経営として実態を作るにも数年単位の運営実績が求められます。

「うちはまだ先の話」と思っている社長ほど、気づいたときには選択肢が狭まっていることが多いです。少なくとも今の資産構成が相続税にどう影響するかを、一度試算してみることをおすすめします。税理士に現状をざっくり伝えるだけでも、思わぬ対策が見つかることがあります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。